СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭКСПЕРТИЗА ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Одним из сложных вопросов проведения строительной, строительно-технической экспертиз является определение стоимости фактических затрат на разработку проектной (рабочей) документации. В случае разработки полного комплекта проектной и (или) рабочей документации, при этом проектная документация прошла экспертизу и получено положительное заключение, не вызывает особых трудностей, поскольку имеются сборники базовых цен  на разработку проектной документации (далее – СБЦП) по различным отраслям строительства. Для определения фактических затрат на разработку проектной (рабочей) документации требуется пересчет стоимости, рассчитанной по СБЦП с учетом текущих значений инфляционных коэффициентов и договорной цены.

Сложности определения фактических затрат, при проведении строительной экспертизы, возникают в случае неполного комплекта документации или полного, но не прошедшего экспертизу (в случаях, когда она требуется). В этих случаях необходимо определить не только формальную полноту проектной (рабочей) документации, но и ее качество, поскольку фактические затраты на подготовку качественной и некачественной документации различны. В этом случае нами в ООО «НПЦ «Перспектива» принят следующий алгоритм проведения строительной экспертизы с целью определения фактических затрат на разработку проектной (рабочей) документации:

1. Сопоставление выполненных разделов с заданием на проектирование, с весовым коэффициентом каждого раздела, указанным в СБЦ с учетом количества разрабатываемых разделов.
2. С учетом предыдущего пункта определяется стоимость разработки каждого раздела при условии полного «наполнения».
3. На следующем этапе в обязательном порядке анализируется аттестованными в Минстрое РФ экспертами каждый разработанный (в различной степени готовности) раздел проектной (рабочей) документации. При анализе раздела обязательно учитываются требования к разделу, указанные в задании на проектирование, а также требования к составу проектной документации, указанные в Градостроительном кодексе РФ, Постановлении 87 Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», а также иных нормативных документах.
4. Следующий этап является наиболее сложным, требующим специфических знаний экспертного уровня, как в оценке качества выполненного раздела, так и в оценке трудозатрат на выполнение отдельных пунктов раздела проектной (рабочей) документации. На данном этапе определяется стоимость разработки раздела с учетом полноты и качества, во многом зависит от квалификации, опыта эксперта, привлеченного к проведению экспертизы.
5. На последнем этапе складываются стоимости выполненных разделов и формируется итоговая стоимость фактически выполненных проектных работ.

Пример расчета

Объект – административное здание общей площадью 5037 кв.м., расположенное в г. Елизово Камчатского края. Строительство здания предусматривается в застроенной части города. При проектировании стоит учесть сейсмичность района – 9 баллов.

Договорная цена проектирования – 2 500 000 руб.

На строительно-техническую экспертизу представлены разделы:

• Пояснительная записка;
• Схема планировочной организации земельного участка;
• Архитектурные решения;
• Конструктивные и объемно-планировочные решения;
• Электроснабжение;
• Водоснабжение;
• Водоотведение;
• Отопление, вентиляция, кондиционирование воздуха.

Экспертами проанализирована представленная документация, сопоставлена с заданием на проектирование и установлено, что еще должны были быть разработаны следующие разделы:

• Проект организации строительства;
• Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности;
• Связь;
• Смета на строительство;
• Охрана окружающей среды (ООС);
• Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов.

Далее экспертами выполнена оценка соответствия проектной документации требованиям Постановления Правительства РФ № 87, технологических регламентов и иным требованиям и определена степень полноты и качества каждого раздела в процентном соотношении.

Исходя из этих данных, произведен расчет стоимости разработки представленной проектной документации. Для расчета использован СБЦП «Объекты жилищно-гражданского строительства (2010)» табл.25 п.6. Удельные веса отдельных разделов определены по указанному сборнику.

Проведенный расчет показал, что представленная проектная документация разработана не в полном объеме и ненадлежащем качестве. Степень полноты и качества разработки документации составляет:

1 992 379,50 / 3 393 630,00 = 0,59

Соответственно, стоимость разработки представленной проектной документации с учетом договорной цены составляет:

2 500 000,00 × 0,59 = 1 467 734,77 руб.

Таким образом, при проведении строительной экспертизы определена стоимость фактических затрат на разработку проектной документации.