Новые правила узаконивания уже сделанной перепланировки по 508‑ПП

К сожалению, при самовольной перепланировке теперь нельзя «отсиживаться», пока закон примут. С 23 апреля 2025 года в Постановление правительства Москвы №508‑ПП внесли изменения (ППМ №841 от 18.04.2025). Они в целом упростили некоторые процедуры – например, часть простых работ теперь согласуют по эскизу, без предварительного разрешения (подтверждает п. 19.1 Приложения 1 к 508‑ПП: «предварительного согласования… не требуется, заявитель после выполнения работ подаёт запрос на оформление акта о завершённой перепланировке»
Но эти упрощения касаются, по сути, легальных («невынесенных») перепланировок, а не тех, что сделаны «задним числом». Если вы уже переделали квартиру (или офис) и до вступления в силу изменений не успели получить разрешение, придётся узаконивать работы постфактум – благо закон это допускает, но с оговорками. Ниже – практические шаги и важные моменты.Какие перепланировки нельзя узаконить

Прежде чем приступать к любым действиям, проверьте, не попадает ли ваш ремонт под категорию запрещённых работ. Например, согласно п. 9 приложения 1 к 508‑ПП к таковым относятся: любые демонтажные работы, ведущие к обрушению или ослаблению несущих конструкций; увеличение жилых зон за счёт ванны/санузла (кроме первых этажей); присоединение балкона (лоджии) к квартире; перенос газифицированной кухни без герметичной двери; и т.д.

Эти нарушения никак нельзя «закрыть» в последующем – ни до ремонта, ни после. Если вы сделали хотя бы одну такую запрещённую операцию (например, спилили несущую стену или полностью снесли дверной проём в несущей стене без обратной заделки), придётся возвращать помещение в исходное состояние. Судебная практика и разъяснения указывают: работы, которые уже нарушают нормы, узаконить нельзя – жильцу выпишут предписание вернуть прежний план
. Таким образом, если при обследовании квартиры выяснится хотя бы одно строго запрещённое изменение, никакое согласование его не спасёт. Самое разумное – сразу «откатить» такие изменения (пока инспекция не обратила внимания) или, по крайней мере, не считать их узаконенными и сразу привести всё в исходный вид (минимизируя штрафы и претензии).
Какие перепланировки можно узаконить

Если же ваш ремонт не нарушает технических и санитарных норм, его возможно легализовать. В законе это называется «узаконить самовольную перепланировку» – и ППМ №508 это допускает, без обращения в суд. При этом работает два основных пути:

По эскизу (заявительный порядок). Новые правки расширили перечень простых работ, которые можно узаконить только по простому эскизу (без детального проекта). К таким относятся, например, перестановка мебели, мебели, сантехники в рамках существующих помещений, заделка или переноса ненесущих перегородок, перемещение сантехприборов внутри одной кухни, установка лёгких перегородок и т.п.
. Обратите внимание: с 2025 года даже некоторые задачи, ранее считавшиеся сложными, перевели в категорию «по эскизу» – например, закладка дверных проёмов в несущих стенах, перестановка унитаза или душевой в пределах санузла и другие (подробности – в Постановлении и на портале mos.ru
). Если ваша перепланировка попадает в список работ по п.19 ППМ №508 (так называемый «эскиз»), то вы можете обойтись без разрешения вообще: просто после окончания ремонта подаёте заявление на оформление акта о завершённой перепланировке. Действительно, новым законом отменено требование «предварительного согласования» таких работ: после их выполнения вы просто ходатайствуете об оформлении акта
. Это значит, что даже неформально «неуловимая» перепланировка, выполненная до 18 апреля 2025 г., может быть узаконена упрощённо, если она подпадает под эту категорию.

По проектной документации (обычный порядок). Для любых более серьёзных изменений – тех, что затрагивают несущие стены, перекрытия, коммуникации или общедомовое имущество – узаконивание возможно только через полноценный проект или техническое заключение. Обычно это касается работ из п.2–3 приложения 1 к 508‑ПП: перенос кухни/ванной между помещениями, устройство дверного проёма в несущей стене, кардинальное изменение конструкции пола (например, деревянного на бетонный), перенос радиатора отопления за пределы кухни и др. (примерный список см. в 508‑ПП). В такой ситуации вам не избежать экспертизы: понадобится техническое заключение о безопасности и допустимости ранее выполненных работ. Это документ, который составляют инженеры (проектные организации). Они обследуют вашу квартиру, проверят состояние стен, перекрытий, сантехники и других систем и выдадут заключение, что всё отвечает строительным и санитарным нормам

    Кто делает заключение. Если в вашей перепланировке не тронута хотя бы одна несущая конструкция, составить заключение может любая проектная компания с допуском СРО
    . Если же, скажем, в несущей стене сделан проём – тогда техзаключение обязан делать автор проекта дома (или организацию, официально его заменяющую, например ГБУ «Экспертный центр» по поручению Мосжилинспекции)
    . Сроки и цена зависят от сложности. В итоге документ оформляется в виде технического заключения, заверенного подписью проектировщика и «цифрой».

Если техническое заключение подтвердит, что сделанное всё законно и безопасно, вы получаете право узаконить ремонт. Главное – собрать документы к проверке и оформить все требуемые акты.
Шаги узаконивания после ремонта

Оцените масштаб перепланировки. Проанализируйте, какие работы вы сделали: попадают ли они в список простых «эскизных» работ, или требуют проекта. Учтите, что каждая перепланировка должна быть оформлена – об этом прямо говорит Жилищный кодекс РФ (ст.28 ЖК РФ) и 508‑ПП. Если вы не затрагивали стены и инженерные сети (или попали в новый расширенный список), возможно, достаточно «узаконить по эскизу». В противном случае переходим к пункту 2.

Приготовьте «красные линии» БТИ. Убедитесь, что у вас есть поэтажный план квартиры (технический паспорт БТИ) с отражением выполненной перепланировки (обычно его называют «в красных линиях»). Если его ещё нет – обязательно получите в БТИ/МосгорБТИ (нужен актуальный план с внесёнными изменениями). Без него согласование не пройдёт.

Закажите техническое заключение (при необходимости). Если ремонт серьёзный, обратитесь в проектную организацию (с допуском СРО) или к автору проекта дома за заключением о допустимости работ. Многим удобно поручить это специализированным фирмам, которые по итогам обследования квартиры оформят документ и избавят вас от ошибок при составлении. В заключении будет указано, что все изменения отвечают нормам. Этот документ понадобится для подачи в Жилищную инспекцию, если планировались работы по проекту (п. 2–3 Приложения 1 к 508‑ПП).

Соберите остальные бумаги. Пакет документов на оформлении акта о завершённой перепланировке обычно включает:

    заполненный журнал производства работ (оформляют подрядчики)；

    акты скрытых работ (например, на усиление проёмов, гидроизоляцию, шумоизоляцию пола и т.п.)；

    договоры с подрядчиками и договор об авторском надзоре (если был)；

    копию допуска СРО ремонтной организации；

    технический план помещения (который делает кадастровый инженер)
    pereplanirovkamos.ru
    .
    Все эти документы пригодятся при проверке (при онлайн-подаче заявления можно уже прикрепить большинство из них).

Подайте заявление на получение акта в Мосжилинспекцию. Проще всего это сделать через портал «Госуслуги Москвы». Вы выбираете услугу «Оформление акта о завершённой перепланировке» и прикладываете все собранные документы и заключение

. Затем инспектор МЖИ свяжется с вами, чтобы назначить дату осмотра квартиры.

Проведите комиссию и получите акт. В назначенный день комиссия придёт проверить ваши работы. Если всё соответствует плану и нормам, она оформит «Акт о завершённой перепланировке». Имейте в виду: при подписании акта одновременно вы оплачиваете штраф за самовольную перепланировку (по КоАП РФ это 2–2,5 тыс. руб.). Даже если комиссия будет лояльна, штраф брать обязаны (чек обычно выдают сразу при сдаче ремонтных работ)

Дальнейшие действия. После получения акта сообщите обновлённые данные в БТИ и Росреестр (технический план уже подготовлен, нужно только подать сведения). Если по каким-то причинам в акте вам отказали, нужно исправить выявленные нарушения (возвращать запрещённые изменения) и повторно проходить процедуру. Если вы не согласны с отказом – можно обжаловать его (но проще устранить замечания).

Риски и ответственность

Игнорирование узаконивания грозит серьёзными проблемами:

Штрафы и предписания. Жилищная инспекция вправе выписать вам постановление об административном правонарушении за самовольную перепланировку

. Закон прямо требует узаконить уже сделанный ремонт: инспектор при проверке квартиры выдаст предписание – либо согласовать перепланировку, либо вернуть прежний вид

. Игнорировать такое предписание нельзя: в крайнем случае дело передадут в суд, и работники ЖКХ смогут обязать вас пускать инспекторов (или даже возвратить план квартиры обратно принудительно)

Упущенная выгода при продаже. Неформализованная перепланировка «садит» стоимость квартиры: при продаже такую квартиру берут минимум на 15–20% дешевле из-за рисков покупателей

. Банк почти наверняка откажет в ипотеке — такую квартиру обычно можно продать только за наличные, и только на «авось». Чтобы не терять деньги и не сидеть без покупателей (а в Москве большинство сделок всё-таки с ипотекой), собственники решают узаконить перепланировку до продажи

. То есть если вы планируете когда-нибудь менять жильё, неузаконенный ремонт существенно осложнит сделку.

Потенциальная опасность. Наконец, любая неучтённая перепланировка – это риск безопасности. Если без разрешения проведены работы, противоречащие технормам, это может привести к повреждениям конструкций, протечкам или даже авариям в доме. Закон (и разум) предписывают иметь техническое заключение об отсутствии угроз. Так что даже сугубо юридически: узаконить самовольный ремонт стоит и ради собственной безопасности

Как минимизировать проблемы и помощь специалистов

Подытожим: если вы уже сделали перепланировку и попали под новые требования 508‑ПП, не медлите. Составьте план: проверьте, не попали ли ваши работы в «чёрный список» (см. раздел выше) и нужно ли техническое заключение. Соберите документы и подайте заявку на акт завершённой перепланировки – теперь это делается в электронном виде через «Госуслуги Москвы» (акты выдаются в составе услуг онлайн). Так вы сведёте к минимуму риски штрафов и судебных разбирательств.

Во избежание юридических и технических ошибок многие собственники обращаются к профессионалам. Например, в нашей компании опытные инженеры возьмут на себя все этапы: обследуют квартиру, подготовят техническое заключение, спроектируют соответствие нормам и помогут собрать нужный пакет документов. Мы оформим все на портале mos.ru и доведём дело до получения акта приёмочной комиссией. Такой «сервис под ключ» экономит ваши нервы и время: вам не придётся разбираться в тонкостях законов и вести бюрократическую волокиту – мы поможем быстро и грамотно узаконить перепланировку.

Если вы не успели согласовать ремонт до вступления поправок ППМ №508 (841-ПП от 18.04.2025), действуйте сейчас – пока «кривая планировка» не стала предметом претензий. Смело обращайтесь за консультацией и помощью: грамотное техническое заключение и правильная подача документов решат вашу проблему с минимумом хлопот.