Одним из сложных вопросов проведения строительной, строительно-технической экспертиз является определение стоимости фактических затрат на разработку проектной (рабочей) документации. В случае разработки полного комплекта проектной и (или) рабочей документации, при этом проектная документация прошла экспертизу и получено положительное заключение, не вызывает особых трудностей, поскольку имеются сборники базовых цен на разработку проектной документации (далее – СБЦП) по различным отраслям строительства. Для определения фактических затрат на разработку проектной (рабочей) документации требуется пересчет стоимости, рассчитанной по СБЦП с учетом текущих значений инфляционных коэффициентов и договорной цены.
Сложности определения фактических затрат, при проведении строительной экспертизы, возникают в случае неполного комплекта документации или полного, но не прошедшего экспертизу (в случаях, когда она требуется). В этих случаях необходимо определить не только формальную полноту проектной (рабочей) документации, но и ее качество, поскольку фактические затраты на подготовку качественной и некачественной документации различны. В этом случае нами в ООО «НПЦ «Перспектива» принят следующий алгоритм проведения строительной экспертизы с целью определения фактических затрат на разработку проектной (рабочей) документации:
- Сопоставление выполненных разделов с заданием на проектирование, с весовым коэффициентом каждого раздела, указанным в СБЦ с учетом количества разрабатываемых разделов.
- С учетом предыдущего пункта определяется стоимость разработки каждого раздела при условии полного «наполнения».
- На следующем этапе в обязательном порядке анализируется аттестованными в Минстрое РФ экспертами каждый разработанный (в различной степени готовности) раздел проектной (рабочей) документации. При анализе раздела обязательно учитываются требования к разделу, указанные в задании на проектирование, а также требования к составу проектной документации, указанные в Градостроительном кодексе РФ, Постановлении 87 Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», а также иных нормативных документах.
- Следующий этап является наиболее сложным, требующим специфических знаний экспертного уровня, как в оценке качества выполненного раздела, так и в оценке трудозатрат на выполнение отдельных пунктов раздела проектной (рабочей) документации. На данном этапе определяется стоимость разработки раздела с учетом полноты и качества, во многом зависит от квалификации, опыта эксперта, привлеченного к проведению экспертизы.
- На последнем этапе складываются стоимости выполненных разделов и формируется итоговая стоимость фактически выполненных проектных работ.
Пример расчета
Объект – административное здание общей площадью 5037 кв.м., расположенное в г. Елизово Камчатского края. Строительство здания предусматривается в застроенной части города. При проектировании стоит учесть сейсмичность района – 9 баллов.
Договорная цена проектирования – 2 500 000 руб.
На строительно-техническую экспертизу представлены разделы:
- Пояснительная записка;
- Схема планировочной организации земельного участка;
- Архитектурные решения;
- Конструктивные и объемно-планировочные решения;
- Электроснабжение;
- Водоснабжение;
- Водоотведение;
- Отопление, вентиляция, кондиционирование воздуха.
Экспертами проанализирована представленная документация, сопоставлена с заданием на проектирование и установлено, что еще должны были быть разработаны следующие разделы:
- Проект организации строительства;
- Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности;
- Связь;
- Смета на строительство;
- Охрана окружающей среды (ООС);
- Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов.
Далее экспертами выполнена оценка соответствия проектной документации требованиям Постановления Правительства РФ № 87, технологических регламентов и иным требованиям и определена степень полноты и качества каждого раздела в процентном соотношении.
Исходя из этих данных, произведен расчет стоимости разработки представленной проектной документации. Для расчета использован СБЦП «Объекты жилищно-гражданского строительства (2010)» табл.25 п.6. Удельные веса отдельных разделов определены по указанному сборнику.
Проведенный расчет показал, что представленная проектная документация разработана не в полном объеме и ненадлежащем качестве. Степень полноты и качества разработки документации составляет:
1 992 379,50 / 3 393 630,00 = 0,59
Соответственно, стоимость разработки представленной проектной документации с учетом договорной цены составляет:
2 500 000,00 × 0,59 = 1 467 734,77 руб.
Таким образом, при проведении строительной экспертизы определена стоимость фактических затрат на разработку проектной документации.