Перед реализацией «своей мечты», связанной со строительством или реконструкцией объекта на земельном участке необходимо изучить имеющуюся градостроительную документацию, накладывающую ограничения на планируемый объект. Допускаемое использование земельного участка регламентируется системой разнообразных нормативно-правовых актов. Следует учитывать при разработке проектной документации и негосударственной экспертизе проектной документации, что в Градостроительном кодексе Российской Федерации выделены следующие виды градостроительной документации (четыре):
– документы территориального планирования;
– документы градостроительного зонирования;
– документация по планировке территории;
– нормативы градостроительного проектирования.
Три первых документа устанавливают определенные параметры (характеристики) участка, которые необходимо обязательно учитывать перед началом разработки проектной документации для строительства (реконструкции) объекта капитального строительства.
Четвертый вид градостроительной документации – нормативы градостроительного проектирования, по сути, – это инструкция для специалистов, занимающихся подготовкой других градостроительных документов, а также проектных организаций, разрабатывающих проектную документацию. Изучение нормативов необходимо для оценки правильности составленных документов и их законности. Все это позволит снизить риски признания их неправомерными.
В свою очередь, документы территориального планирования классифицируются следующим образом:
– документы территориального планирования Российской Федерации (схемы территориального планирования в отдельных областях);
– документы территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации, документы территориального планирования субъекта Российской Федерации (схемы территориального планирования в отдельных областях);
– документы территориального планирования муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генпланы поселений и городских округов).
Документы градостроительного зонирования согласно Градостроительному кодексу законом – Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), на наш взгляд, основной документ, с которым необходимо работать.
К документам по планировке территории относятся проект планировки территории и проект межевания территории (ППТиПМ).
Нормативы градостроительного проектирования распределены на два уровня: региональные и местные (федеральных нет).