Нежилые помещения, находящиеся во встроенно-пристроенных частях жилых домов и аналогичные помещения в нежилых зданиях, с точки зрения перепланировки, а именно ее согласования, существенно различаются. Начнем с того, что формально сам термин «перепланировка» указан только в Жилищном кодексе РФ, который характеризуется как изменение конфигурации помещения, при котором требуется внесение изменений в учетно-техническую документацию.
В то же время, изменение конфигурации может производиться и для помещений в нежилых зданиях, но для них формально понятие «перепланировка» неприемлемо.
В нежилом помещении в многоквартирном доме могут проводиться как перепланировка, так и переустройство, которые меняют конфигурацию помещения и требуют изменений в техническом паспорте.
Понятие «переустройство» аналогично понятию «перепланировка» формально и нормативно применимо только для жилых домов и присутствует только в Жилищном кодексе РФ и в соответствующих нормативных документах субъектов РФ.
При этом при перепланировке меняется конфигурация помещения, влекущая за собой изменения в учетно-технической документации на жилое помещение.
А при переустройстве жилого помещения устанавливается, заменяется или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое или другое оборудование. Эти мероприятия также обусловливают внесение изменений в учетно-техническую документацию на нежилое помещение в жилом доме.
Несмотря на некую неопределенность в толковании понятий «перепланировка» и «переустройство», для того, чтобы правильно квалифицировать строительные работы рекомендуем вначале соотнести их с работами по реконструкции и капитальному ремонту. Это необходимо сделать для того, чтобы «не опоздать» с согласованием якобы «перепланировки» или «переустройства» нежилого помещения, а на самом деле окажется, что это, к примеру, реконструкция, которая требует значительно больших затрат, в т.ч. получение разрешения на строительство.
Кроме того, необходимо учесть, что все требования по «мокрым зонам» должны соблюдаться при нахождении нежилых помещение под/над жилыми помещениями, а также все требования к нежилым помещениям согласно их назначению и фактическому использованию, например, специфические требования по вентиляции кухонь ресторанов, кафе и т.д.
Основными документами, которыми следует руководствоваться при перепланировке нежилых помещений в многоквартирном доме (применительно к Москве):
- ГрКодекс РФ;
- Постановление 432 Правительства Москвы от 27 августа 2012 года;
- 508 Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года.
В Градкодексе следует принимать во внимание статью 51, пункт 17, в котором указаны случаи, не требующие разрешения на строительство.
432 Постановление конкретно определяет мероприятия, для нежилых и жилых помещений, при которых нет необходимости обращаться за разрешением на строительство. В Приложении 2 к этому постановлению отдельно выделены допустимые мероприятия (без получения разрешения на строительство) для жилых и нежилых помещений. При перепланировке нежилых помещений в многоквартирном доме нужно руководствоваться п.3 Приложения 2, в котором приведены работы по изменению объектов капитального строительства нежилого назначения и (или) их частей.
В первых двух документах описаны технические ограничения на проведение работ перепланировке нежилых помещений в многоквартирном доме, а организационные мероприятия и технический регламент достаточно подробно прописаны в нормативном документе города Москвы – 508 ПП от 25 октября 2011 года.
Особенность перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме состоит в том, что ее проведение необходимо согласовывать с собственниками жилых и нежилых помещений. Процесс согласования достаточно долговременный, требует скрупулезной проработки и оформления большого пакета документов не технического, а организационного характера. В 508 Постановлении все процедуры согласования подробно описаны, приводятся образцы документов для согласования, порядок их подготовки, представления. Мосжилинспекция (орган Московского правительства, уполномоченный на контроль за перепланировками нежилых помещений в многоквартирном доме) достаточно «жестко» относится к представляемым документам, требует неукоснительного выполнения всех нормативных требований, в том числе, к оформлению в соответствии с ГОСТ, СП и СНИП проектной документации.
На наш взгляд и имеющийся опыт (несколько тысяч объектов) подготовки документации для перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме, в целях экономии времени и средств лучше обратиться в специализированную организацию, которая держит «руку на пульсе» нормативной документации и подготовит ее с соблюдением всех требований. Одной из немногих профессиональных организаций, имеющей многолетний опыт и положительную репутацию является ООО «НПЦ «Перспектива». В этой организации работают профессионалы, болеющие душой за результат, оказывающие профессиональные консультации, обладающие опытом и навыками подготовки документации для перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме.